XX房屋开发有限公司诉贺某、XX渔业有限公司等案外人执行异议纠纷案
2025-12-25
【标题】 XX房屋开发有限公司诉贺某、XX渔业有限公司等案外人执行异议纠纷案
【关键词】 案外人执行异议之诉 房屋买卖 合同目的 解除权行使
【裁判要点】 本案原告XX房屋开发有限公司为案涉房屋的出卖人，将案涉房屋以7600万元出卖给被告XX渔业有限公司。出卖人曾向沈阳市中级人民法院提起诉讼，要求支付XX渔业公司剩余800万元房款。沈阳市中级人民法院判决XX渔业公司支付800万元房款，该案于2012年进入执行程序。XX渔业公司未付房款占全部房款的10%。出卖人又于2012年12月以公告的方式向XX渔业有限公司公告送达解除合同通知书。XX房屋开发公司在已生效判决并进入执行程序的情况下，是否还有权行使房屋买卖合同的解除权，是本案的焦点。辽宁省高级人民法院着重审查XX房屋开发公司解除权的行使是否符合法律规定。解除权行使按照有约定的从约定，无约定依法定。
【基本案情】 XX房屋开发公司向沈阳市中级人民法院提出案外人执行异议之诉，要求停止贺某对案涉房屋的执行，并确认案涉房屋归其所有。2015年，贺某作为XX渔业公司的债权人申请执行，查封了案涉房屋。XX房屋开发公司以其为房屋所有权人为由提起执行异议，要求终止执行，沈阳市中级人民法院驳回其执行异议，其提起本案诉讼。2001年6月26日，XX房屋开发公司与XX渔业公司签订转让合同，约定XX渔业公司购买XX房屋开发公司开发的房屋，转让款总计7600万元。XX房屋开发公司因XX渔业公司未支付转让价款800万元，于2011年提起诉讼并取得生效判决，该案在执行过程中，XX房屋开发公司查封了案涉房屋，后以无可供执行财产而终结执行。一审法院认为，因XX渔业有限公司暂无财产可供执行， XX房屋开发公司诉讼权益并未得到最终救济；解除行为不存在损害国家、集体、他人的合法利益或者恶意诉讼的情况下，解除合同行为并无不妥；另，XX房屋开发公司是在法院于2012年12月终结执行后行使解除权，按照《合同法》第九十四条的规定，XX房屋开发公司是在知道合同目标无法实现时的2012年12月行使的解除权，所以未超过一年的除斥期间。沈阳市中级人民法院判决支持XX房屋开发公司关于停止执行的请求，驳回了其他诉讼请求。贺某不服提起上诉，辽宁省高级人民法院查明的事实与一审法院基本一致。二审过程中，法院查明了XX房屋开发有限公司与XX渔业公司在房屋买卖合同纠纷案件中提供了多份催收800万房款的函件。
【裁判结果】 辽宁省高级人民法院判决：撤销原判决，驳回XX房屋开发公司的诉讼请求。
【裁判理由】 辽宁省高级人民法院认为：本案中争议焦点是XX房屋开发公司是否享有案涉合同的解除权。因XX渔业公司未按时付款而通过诉讼方式要求支付购房款，法院已作出生效判决确认了双方的债权债务关系，不能因判决不能执行，而恢复至权利义务的原始状态。《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，另一方可以行使法定解除权。XX海洋有限公司的购房款已付至总房款的近90%，依据《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第三十六条第一款、《合同法》第一百六十七条之规定，XX渔业公司未付款仅有10%，合同目的已基本实现，XX房屋开发有限公司无权解除合同。另，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条的规定，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人一方有权解除合同。XX房屋开发有限公司未在催告后的合理期限内行使解除权，超过一年的除斥期间，解除权消灭。 所以，XX房屋开发公司对案涉房屋不享有实体权利，不能排除执行。
【相关法条】《合同法》第九十四条、第一百六十七条；《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条
【律师观点】 本案是典型的体现了人民法院在审理涉及合同解除纠纷对解除事由的严格审查，而非只看提出解除一方发出解除通知后，对方是否在合理期限内提出异议，即无论对方是否提出异议，法院均应当审查提出解除的一方是否具有解除权，尤其是行使法定解除权，更要严格审理，以维护交易的稳定，维护正常的经济秩序。另，合同的双方在另一方违约的情况下，可选择继续履行合同，也可选择解除合同，但因解除权是存在除斥期间的，因此一般情况下选择了继续履行合同，就可能导致在实际中丧失了解除权，因此应慎重选择，把握解除权的行使。
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