作者： 陈少敏  

内容提要：如何应对已经到来的房地产业破产潮，关系到防范引爆金融风险，关系到国家安全，关系到我国经济发展的转型，关系到老百姓的财产保全。本文归纳了房地产业存在的问题：银行对房地产开发企业的大量贷款逾期得不到偿付，房地产开发企业抵押给银行的已建成房地产和在建工程难以解套；购房人损失巨大；房地产开发企业以本公司或控制的关联空壳企业，从银行获取贷款或者发行债券，形成巨大债务杠杆和债务风险；许多房地产开发企业，通过可控制的多个关联公司，采取财务混同，人员混同，法人人格混同方式，规避缴税，转移资产，套取资金。在分析了产生这些问题的三个原因后，提出了三项对策： 充分认知化解房地产问题的重要性、紧迫性，着力防范房地产问题引爆金融危机；科学调控房地产业破产，健全房地产业良性发展的制度建设；加强组织领导，有效稳妥地化解房地产问题。特别是提出了应对当前房地产问题的指导思想是，以不引爆金融风险为根本原则，以实现房地产业良性重组为目的，科学调控房地产开发企业破产的规模、方式和节奏，以破产重整为主要方式，以盘活优质资产、投资并购为重点，拉长破产操作的合理期限，以时间换空间，实现房地产业软着陆。并提出了具体操作性措施。

关键词：房地产问题；金融风险；债务杠杆；购房人；法人人格混同；科学调控破产；破产重整；分化重组；制度建设。

今年疫情解封以后，我国房地产业并没有迎来新的一轮报复性增长，相反，作为支柱产业的房地产业下行趋势明显。房价下降，房地产成交量萎缩，房地产开发头部企业率先暴雷，资金链断裂，大量中小型房地产开发企业步入破产行列。针对这一形势，把握房地产开发企业在破产中暴露的问题，研究解决这些问题对策，是应对已经到来的房地产开发企业的破产潮，破解我国本轮经济发展困境，维护国家安全，实现高质量发展的一项当务之急。

   一、我省房地产开发企业破产中存在的问题

   笔者有幸参与了我省若干房地产开发企业破产管理人工作，并对部分困难房地产开发企业做了调查了解。剖析已经破产或者濒临破产的房地产开发企业，不难发现这些企业存在如下共性问题。

（一）银行对房地产开发企业的大量贷款逾期得不到偿付，房地产开发企业抵押给银行的已建成房地产和在建工程难以解套。房地产业属于资金密集型产业，企业运营需要高投入、高周转、高杠杆，保证企业资金链正常循环是房地产开发商主要任务。绝大多数房地产开发企业，无力靠自有资金保证房地产开发资金的投入，主要依靠市场融资取得投入资金，而银行贷款是主要融资渠道。为了获取银行贷款，房地产开发企业常常将大部分在建工程和已建成的房地产抵押给银行。当房地产市场行情好的时候，房价上涨，其通过预售或者销售渠道很快将已建成或者在建房地产出卖给买受人，形成快速回款，银行的贷款得以按期偿付，投入产出处于良性循环状态。结果是房地产开发企业获取高额利润，政府取得不菲的土地出让金。当房地产市场低迷下行时，房价下降，其房地产销售额急剧下滑，回款萎缩，投入产出现金流很难维持，甚至断裂，银行贷款到期难以偿付，形成大量不良贷款或者坏账，致使房地产开发企业抵押给银行的大量房地产得不到释放。

（二）购房人损失巨大。 一方面因为资金链断裂产生大量烂尾楼，致使购房人支付预付房款目的不能实现；另一方面，即使房地产开发企业已经建成了很多房地产，甚至已经交付给购房人，却因该房地产已经被抵押给银行，购房人不能办理产权证。为了筹集建设资金，房地产开发企业，除了想方设法从银行贷款之外，均以预售或者投资为名，诱使购房人投入大量资金。许多房地产开发企业与恒大集团类似，从购房人手中获取资金，大约占该企业负债总额的1／3左右。当楼市低迷、发生大量烂尾楼后，购房人一见取房无望，马上对以购买的房地产为抵押物的分期付款的按揭贷款“断供”。银行金融风险大增同时，购房人群起串联到各级政府上访维权，形成重大社会稳定风险。即使房地产开发企业将一部分已经建成房地产，按合同约定交付给购房人，但由于该房地产大部分已经抵押给银行，房地产产权登记机关对有抵押的房产拒绝办理产权证，致使这部分购房人也进入上访维权行列。一旦该房地产开发企业破产，已经支付购房款的购房人所购买的房产，因为未办理产权证而不具有物权，该房产只能被列入破产企业债权人的普通债权，面临着失去所购房屋、只能按清算比例清偿债权的危险。

（三）房地产开发企业以本公司或控制的关联空壳企业，从银行获取贷款或者发行债券，形成巨大债务杠杆和债务风险。为了获取银行的巨额贷款，房地产开发企业尽量以本公司名义向银行贷款。当国家出台对房地产开发企业的“限贷”政策以后，为了规避这一“限贷”政策，房地产开发企业普遍采取设立能够控制的空壳关联性公司，并以该空壳公司作为贷款主体，而本公司作为担保人，向银行进行贷款。贷出的款项再以借用方式，仍然为本公司的房地产开发所用。无论是以本公司名义，还是以可控制的关联空壳企业名义向银行贷款，均以本公司已经建成房地产和在建工程作为抵押物，给银行提供担保；甚至本公司的老板、实际控制人也不得不按照银行的要求，以个人名义给银行提供连带责任保证。但是，即便如此层层设保，并未阻碍该企业将已建成或者在建的房地产出卖给购房人，形成“一房两嫁”状态。以至于在楼市景气转差之际，出现“双输”局面。银行贷款不能偿付，购房人难以取得已付款的已建成或在建的房地产所有权。即使部分房地产已交付给购房人，虽然购房人基于有效的房屋买卖合同，对其所购房产拥有合法的物权期待权，但是，由于该房产也是银行贷款的抵押标的物，银行对其拥有优先受偿权。在该企业被法院受理破产之后，这两种权利之争达到白热化，因此而酝酿巨大社会稳定风险。除此之外，房地产开发企业还通过金融机构发行大量企业债券，许多头部企业债券还发行到国外，形成巨大债务杠杆和债务风险。当许多房地产开发企业进入破产后，才发现其资产负债率达到极高程度，常常使得普通债权的清偿率为零。

（四）许多房地产开发企业，通过可控制的多个关联公司，采取财务混同，人员混同，法人人格混同方式，规避缴税，转移资产，套取资金。在生产经营之中，房地产开发企业，不仅给予公司实际控制人和部分高级管理人员高薪报酬，给予股东高额分红，而且采取不入账，做假账，财务原始凭证账实不符方式，大量转移资产，套取资金。甚至，采取本公司与自身控制的建设工程施工企业签订建设工程施工合同方式，“空手套白狼”，将从银行贷来的巨额贷款，以支付工程款名义慷慨转账过去（左手倒右手）。而所谓的建设工程施工的乙方——其控制的建筑工程施工企业，在获取巨额工程款以后，资金究竟用于哪些工程项目，费用多少，工程结算如何，却是一笔糊涂账。有的大型房地产开发企业，竟然通过股权转让方式控制中小银行，然后从该银行无节制大量贷款用于所谓房地产开发等。一旦该企业进入破产程序，该企业已经严重资不抵债，从银行借贷的巨额贷款偿付无望，或者将遭受巨大损失。更可怕的是，破产管理人聘请审计评估机构，对其资产负债情况进行审计评估时，发现该企业财务管理混乱，根本不设电子账，仅用手工记账，其原始凭证张冠李戴，致使破产进程无法进行，不得不对以往的财务主要科目，一一核对，重新做账。

二、我省房地产开发企业产生上述问题的主要原因

（一）宏观经济环境恶化与房地产业调整周期叠加，致使房地产业发展步入瓶颈期。2023年，三年疫情过后，中国经济并没有迎来预期中的快速复苏，反而进入低迷不振的困难境地，经济运行下行压力增大，制造业、房地产业不断下滑，进出口贸易额出现负增长，需求收缩、供给冲击、预期转弱愈加明显，以往拉动经济增长的投资、消费、出口“三大引擎”几乎全部熄火。经济运行中长期积累的地方债风险、房地产风险、金融风险全面爆发，经济发展遇到前所未有的困难和挑战。在此情况下，我国所处的国际宏观经济环境更是雪上加霜。以美国为首的西方国家，以中国为主要竞争对手，不顾疫情造成的需求减弱的影响，企图借机搞垮中国。美国在对我国连续实施贸易战、科技战、“脱钩断链”之后，不顾陷自身经济于衰退，对美元连续11次疯狂加息到5.5%，企图收割全世界；特别是妄图通过吸引资本回流美国、抽干我国的流动性，最后来收割中国。

处于今年这样恶劣的宏观经济环境中的中国房地产业，“屋漏偏逢连夜雨”，经过20多年高速发展，房地产业的供求关系迎来了根本性重大变化。这就是从房地产供不应求到房地产供求基本平衡，有的地区甚至出现供过于求的状态。据《中国人口普查年鉴-2020》统计，我国人均居住面积达到41.76平米，城市人均居住面积为36.52平米。①房地产供求关系的重大变化所带来的效应就是，房价从高位上不断上涨，转变到房价涨不动了，绝大部分城市包括一线城市房价在下降，房地产成交量下降明显。“根据机构的数据显示，全国百强城市二手房价格连续下降18个月，呈现普跌趋势”；今年“10月份整体楼市交易量同比和环比都有所下降。与去年同期相比，整体交易量下降了18.9个百分点，与9月份相比，下降了5.7个百分点”。②房地产供求关系重大变化，使得我国房地产业累积20多年的发展，形成的投资属性和金融属性渐渐褪去。除了部分房地产刚需外，投资性、投机性买房的少了，房地产销售进入“冬天”。

在这种宏观经济环境恶化与房地产业步入调整周期的双重作用下，客观上，造成房地产业下行的巨大压力。以至于房地产业“龙头老大”恒大集团、碧桂园公司等相继“暴雷”，众多的中小房地产业开发公司更是不断出现，资金链断裂，烂尾楼多发，不少企业进入破产队伍行列。

（二）许多房地产开发商以确保个人和家族利益为根本目的，以全身而退为主要任务，以非法手段隐匿资产、逃避监管为经营常态。

这是出现上述问题的主观原因。众多房地产开发企业，在房地产业发展的上升期、繁荣期，有房不愁卖，只要完成“筹款”和“拿地”两项主要任务后，就可以按程序建设好规划批准的房地产。投入市场后，在卖方市场作用下，很快将其售罄。由于房价在不断上涨，大部分开发商赚得盆满钵满。开发商在赚取高额利润的同时，也在不断地增加自身的政治光环。什么人大代表、政协委员、优秀民营企业家、慈善大使等称号，纷至沓来。由于房地产业与政府获取的巨额土地出让金密切相关，这些开发商在政府的影响力也在不断上升。然而，一场房地产业“危机”，揭开了绝大多数房地产开发企业的面纱。他们并非一心一意将自己的企业做大做强，而是早就存有二心、留有后手。在楼市繁荣、企业经营情况良好时，就在为将来的个人全身而退做好准备。房地产开发企业头部企业“恒大”、“碧桂园”等，将自己的注册地放到面积仅为259平米的开曼群岛，③充分证明他们从设立时就具有规避国家税收、随时准备跑路的非善意。而“恒大”掌舵人许家印在美国申请破产保护、与老婆“技术性离婚”、为儿子设立海外“信托基金”等，这些疯狂违法操作，掏空了从银行、购房人、房地产上下游的债权人攫取的巨额财富，最后却将2.4万亿债务留在国内，绑架了人民，绑架了政府，绑架了银行。不能不说“恒大事件”就是房地产开发企业负面表现的典型代表。

（三）政府有关部门不负责任、监管不力，致使房地产开发企业恣意妄为。近几年，各级政府强化简政放权、放管结合、优化服务改革，把改善营商环境放在突出位置来抓，取得了明显成效。但是，对民营企业的监管明显存在以放代管不作为现象。房地产开发企业的“资本野蛮生长”，就是政府监管不力的突出表现。政府有关部门不负责任、监管不力，就是产生房地产业上述问题的管理原因。

   1.我国宪法规定的“国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理”未得以全面落实。我们不难感受到，社会舆论中过多强调对非公企业的“鼓励、支持”，对非公企业的“引导”、“监督”、“管理”呼声不高，甚至出现政府有关部门一旦对个别民营企业包括房地产开发企业“龙头老大”的违法行为予以惩罚，就会出现“打压”非公企业的舆情。      

2.政府对房地产开发企业多头管理，实质却处于管理责任主体缺位状态。政府对房地产开发企业的相关业务管理不可谓不多，有管住建规划开发的，有管土地使用审批的，有管市场主体行为的，有管企业税收的，还有管企业财务控制的，等等。但是，到底谁是房地产开发行为综合管理的责任主体，至今仍不明确或者明确了也不落实，特别是对绝大多数为民营的房地产开发企业更是如此。所以，出了问题也就谁也不负责任了。

3.政府与房地产开发商之间的“亲清关系”没有落实。一方面，房地产业是政府财政收入重要来源，土地出让金在各个城市财政收入中占40%-50%左右，有的甚至更高。因此政府对本地的房地产开发商比较重视，联系、接触也很多。另一方面，房地产开发企业向政府领导以及相关部门公关，以便在“拿地”、税收减免、违法处置等方面高抬贵手，却是心照不宣的营销策略。因此，权钱交易经常发生，房地产开发领域成为腐败的高发之地。

   三、我省化解房地产业存在的问题的法治保障

   危机是解决问题的先导。当前房地产业的调整，特别是房地产企业破产中暴露出的问题，为我们有针对性的化解这些问题提供了前提。只要我们高度重视，集中力量，科学应对，就一定能够化危为机，迎来房地产业新的良性发展周期。

   （一）充分认知化解房地产问题的重要性、紧迫性，着力防范房地产问题引爆金融危机。化解房地产问题，不只是房地产业本身良性发展问题，更关系到整个中国经济发展方式的转型问题。在房地产业20多年的发展过程中，房地产业逐步成为我国的支柱产业，它不仅带动了近60个产业的繁荣，上千万人口的就业，而且给地方政府带来大量财政收入，形成了数量扩张的粗放型经济发展模式。它在推动经济繁荣的同时，负面效应愈发明显。由于房地产市场供不应求，以及土地资源的紧缺，高房价成为全国人民之痛。房价在高位上不断上涨，即使各级政府不断出台打压房价政策，仍然难以阻遏房价的高企。这种高房价的效应就是，房地产业成为投资属性、投机属性和金融属性的代名词，银行贷款和老百姓的财富大部分都集中在房地产。因此，房地产业对经济发展带来巨大风险。党中央发现了这一重大隐患，提出“房住不炒”房地产业发展原则。某种意义上，今天的房价下行是实行“房住不炒”7年来的必然效应。针对当前的房地产突出问题，下大力气加以解决，正是落实新发展理念、形成高质量发展新模式的大好契机。

   更为紧迫的是，化解当前的房地产问题是防范引爆金融危机的需要。我国金融业已经被房地产业深深地套住，从“恒大”、“碧桂园”来看，均有几千亿银行贷款深陷其中。与“恒大”有关联的沈阳盛京银行，不得不将1837亿元的不良贷款债权，以1760亿元转让给辽宁省资产管理公司（辽宁资产）④，以改善它的资产负债表，防止发生“恒大”的连锁“暴雷”。因此，化解当前的房地产问题，是维护国家安全一项重大的战略任务。

   （二）科学调控房地产业破产，健全房地产业良性发展的制度建设。鉴于自今年9月份以来美联储两次决议暂缓美元加息，各方普遍预测明年美国大概率停止美元加息，以及我国房地产业因为供求关系的重大变化而产生分化重组蓄势待发，因此，内外部因素决定了明年我国必然迎来一波房地产开发企业破产高潮。对此，我们应当把握主动，科学调控，着力防范引爆金融风险。

   1.应当明确应对当前房地产问题的指导思想是，以不引爆金融风险为根本原则，以实现房地产业良性重组为目的，科学调控房地产开发企业破产的规模、方式和节奏，以破产重整为主要方式，以盘活优质资产、投资并购为重点，拉长破产操作的合理期限，以时间换空间，实现房地产业软着陆。

2.全面评估房地产开发企业形成的坏账以及对银行等金融机构所占份额。测算银行等金融机构对坏账承受程度，按照金融行业承受力逐步释放房地产业的破产。决不能一窝蜂、一股脑地放任房地产开发企业的破产，特别应当防止房地产头部企业的破产引发的连锁反应。必须在做好应对预案基础上，分批次按步骤实施房地产企业破产。

3.房地产业的分化重组，应当以破产重整为主要方式，除非少数严重资不抵债房地产开发企业，不得不进入破产清算的除外。以起死回生、凤凰涅槃为宗旨，盘活房地产开发企业的优质资产，加大对房地产开发企业的兼并重组，建立国有房地产开发企业股权投资重构机构，实施战略性破产重整。破产重整计划草案经债权人会议表决通过，或者经法院裁定批准之后，允许其继续生产经营，允许其借贷部分资金并纳入共益债务之中，包括“保交楼”的政策性贷款，允许适当拉长破产重整计划执行周期，以时间换空间，并加强对破产重整计划执行的监管，确保该计划执行成功。尽力减少房地产开发企业资产的清算拍卖，避免购房人债权人钱房两空。应当参照1999年，为应对亚洲金融危机造成的影响，国家成立了中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司、中国东方资产管理公司和中国信达资产管理公司，分别收购、管理和处置工行、建行等四大国有银行不良资产，成立国家房地产开发企业不良资产管理公司，注入必要资金，为通过市场方式投资并购创造条件。

4.适应房地产市场重大变化，建设房地产良性发展长效机制。认真贯彻中央政治局会议关于“要适应我国房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的要求，将以前为打压房价上涨的限贷、限购、限价、限售政策逐步退出；认真贯彻中央金融工作会议关于“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”要求，以健全保障性住房和商品房的“双轨制”为核心，出台完善房地产业健康发展的法律政策体系，实现房地产业“房住不炒”初衷，迎来房地产业良性发展的成熟期。应当明确住建规划管理部门为房地产业综合管理部门。该政府部门不仅负责房地产的规划、施工、拆迁方面管理，还要负责企业财务监管和金融风险防范。同时负责与其他政府监管部门的协调联动，在“引导”、“管理”、“监督”上形成合力。绝不允许专户管理的预售款，被房地产企业任意支取情况的再发生。应当果断停止预售制度。鉴于房地产市场供求关系重大变化，房地产的预售制度已经到了退出历史舞台的时候。本轮烂尾楼清除完毕，应当果断停止预售政策的实施。应当明确房地产开发企业进行房地产开发自有资金最低比例。不得百分之百市场化融资进行房地产开发，不得超过总投入的30%银行贷款，用于房地产开发。向房地产企业贷款的银行，必须事先明确约定抵押的房地产不得向购房人转让，并要加强对该企业抵押物和现金流的监管，一旦发现侵害银行贷款行为发生，及时采取补救措施，确保银行贷款的安全。应当健全“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”制度体系，摒弃所有制歧视，在保证融资安全基础上，推动房地产业健康发展。

（三）加强组织领导，有效稳妥地化解房地产问题。一是加强党的领导，这是有效解决房地产问题的根本保证。应当将化解房地产问题，纳入各级党委国家安全工作体系，作为一项重点工作来抓。二是基于企业破产工作属于市场退出机制重要内容，中央已经明确由各级政府的发改委具体负责这项工作，应当由各级政府发改委牵头，成立由相关单位参加的企业破产联席会议，由本地党委、政府分管领导担任总召集人。在这一机制下，将房地产开发企业破产工作作为重要内容，实行总体部署，具体督促、协调、落实，确保通过房地产开发企业破产工作，迎来房地产业分化重组新的春天。

   （*作者：陈少敏，辽宁同方律所高级顾问 海口分所律师。电话：18940004050。）