原告姜XX诉被告吴XX、程XX、沈阳XX公司、第三人沈阳XX房地产开发公司、第三人徐XX案外人执行异议之诉一案
2025-12-25
原告姜XX诉被告吴XX、程XX、沈阳XX公司、第三人沈阳XX房地产开发公司、第三人徐XX
案外人执行异议之诉一案
【关键词】 民事/案由/执行异议之诉/确认房屋权属
【裁判要点】
法院认为：诉争房屋系霍XX回迁所在地回迁房屋，并取得该处房屋处分权利，后于2012年3月13日通过房产中介与原告的丈夫签订房屋买卖协议，将该处房屋出售给徐XX，当日付清全部购房款并办理入住至今，并与房屋开发商签订了房屋买卖合同，以上行为可以认定原告对该诉争房屋善意取得。原告虽未办理过户登记，但并非原告未及时办理过户，系被告与开发公司签订商品房买卖合同，将坐落于XX房屋办理商品房买卖合同备案登记后未及时办理房屋所有权登记，因被告未及时办理房屋所有权登记 ，系其怠逾行使权利，故责任不在原告，故对该房屋不予执行，符合法律规定的排除执行的条件，法院给予支持。
【基本案情】
霍XX系XX区XX号房屋所在地回迁居民 ，于2010年8月7日向沈阳市沈河区行政事业单位财务集中管理办公室付款XXX元，取得该处房屋权利，后于2012年3月13日通过房产中介与原告丈夫签订买卖协议书，将该处房屋以XXX元的价格出售给原告丈夫，当日付清全部购房款并办理入住至今，因霍XX未与开发商签订商品房买卖合同，故原告丈夫又与开发商签订一份商品房买卖合同，约定商品房价格为XXX元。原告吴XX与被告程XX、沈阳XX公司民间借贷纠纷一案，法院于XX年9月11日作出XX号调解书，调解结果为被告程XX、沈阳XX公司给付本金人民币XXX元人民币及相应利息。该调解书生效后，被告程XX、沈阳XX公司未按照调解书约定期限履行调解书义务，申请强制执行。法院于XX年5月4日下达协助执行通知书，预查封备案登记在被执行人程XX名下包括案涉房屋在内的XX处房屋。原告对此提出执行异议，法院 于XX年10月18日做出执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服该裁定向法院提起诉讼。另外，程XX于2009年X月X日与开发公司签订商品房买卖合同，将坐落于XX号房屋办理商品房买卖合同备案登记。
【裁判结果】
判决结果：1、不得对位于XXX号房屋进行强制执行；
- 位于对位于XXX号房屋的查封；
- 第三人与开发公司签订XX号房屋《商品房买卖合同》合法有效；
- 撤销被告对于XXX号房屋办理商品房买卖合同备案登记；
- 判令开发公司将XX号房屋备案登记在原告名下 ，并办理产权登记。
【裁判理由】
法院认为：依据《最高人民法院关于人民法院异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。本案中诉争房屋系霍XX所在地回迁房屋，并取得该处房屋权利，后于XX年3月13日通过房产中介与原告的丈夫徐XX签订房屋买卖协议书，将该处房屋出售给原告丈夫，当日付清全部购房款并办理入住手续至今，并与房屋开发商签订房屋买卖合同，以上行为可以认定原告对该诉争房屋善意取得。原告虽未办理过户登记，但并非原告未及时办理过户，系因被告与开发公司签订商品房买卖合同，将坐落于XX房屋办理了商品房买卖合同备案登记，因被告未及时办理房屋所有权登记，系其怠逾行使权利，故责任不在原告。因此依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定的“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除执行的民事权益的，判决不予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
【相关法条】
《最高人民法院关于人民法院异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以持：（一）在人民法院查封之前已法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定的“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除执行的民事权益的，判决不予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
【律师观点】
该案件虽然诉讼标的仅为三百余万元，但对购房人而言涉及到保障基本生存的要求，本律师代理该案件时是在第三人即原告丈夫已提出异议被执行法院驳回后，未在十五天提起执行异议之诉的情形下接受委托代理的，因此该案件无论是从程序救济及实体权利来看难度较大，在本案中代理人向执行法院所在地的检察机关就执行行为及裁定申请了执行监督，向当地的房屋拆迁部门进行走访了调取了相关重要资料。
本案涉及到以下具体事实及法律适用的难题：
一是，执行异议当事人未在十五日之内向法院提出执行异议之诉，在目前法律规定空白的情况下，权利如何得到救济问题。
律师查询了相关法律及司法解释的规定，对于未在法定期间内起诉导致丧失权利救济的机会，将无法得救济。本律师希望通过检察院对执行裁定进行抗诉的想法在实践中难以实现。最终经过调查了解，原告与第三人在购房时两人处于婚姻期间，但在第三人提出执行异议期间原告与其丈夫因个人原因办理了离婚登记，对于案涉房屋的权利原告具有一半的权利，且第三人在与开发商签订买卖合同时原告在场，交款收据中有原告的签字确认。在了解了上述事实及收集相关的证据的情况下，以原告的名义再次提起了执行异议，一审法院按照夫妻共有财产的原则给予了原告执行异议的权利，为本案的解决提供了前提条件，也为后续胜诉奠定了相应基础。
二是，原告的丈夫在与开发商签订商品房买卖合同期间，该房屋已被开发商以让予担保的方式备案的到小额贷款公司的名下，该种情况是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的法定情形。
该事实是在法庭庭审过程中双方争议的较大问题。包括一审主审法官在内最初认为，原告丈夫在购房时没有尽到相应的注意义务，签订买卖合同时并没有按照相关规定要求开发公司办理备案手续，没有向相关机构查询该房屋的权属，应对此承担法律责任，不属于没有过错。本律师为解决该问题向法庭阐明了如下意见：向法庭提供了开发商曾多次向原告及其丈夫承诺尽快办理备案手续的证据，该事实被法庭进行了认定，证明了原告曾积极主张权利；二是我们调取了开发商与小额贷款公司让予担保的相关证据，案涉房产在借款担保的范围之内，实属名为买卖实为借款担保，因此在先的买卖案涉房产的行为意思表示不真实；第三，不应苛以过重的注意义务，否则对本案的原告并不公平。原告买卖合同的事实是真实有效，并且房产中介为证，为此原告提供了交付三百余万元的转账流水记录。出卖方向原告提供了回迁及办理相关房产手续的凭证，原告与出卖人到回迁有关部门核实了手续真伪。原告与出卖方共同到房产开发商处，开发商确认了买卖行为并且与原告及其丈夫签订了正式的商品房买卖合同，并且承诺了会办理合同备案，原告相信了承诺是善意的表示。房产备案登记信息并非是公示信息，不属于任何人均可查询的事项，对此不应要求原告承担过重的责任，在原告及其丈夫在履行了一般人的注意义务的情况下，应当对其进行保护。
三是，案涉房屋是否属于拆迁补偿安置房屋，对于本案审理结果有重大影响。案涉房屋在回迁单位收款收据中记载为安置补偿房，但在拆迁补偿协议中对此约定并不是非常明确，如果法庭认为该房屋属于拆迁补偿安置用房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题解释》第七条之规定，原告是具有优先获得的权利的，但因该证据不是十分充分，两审判决对这一事实没给予认定。
最终通过两审判决，原告的权利获得了法律的保护，体现了法律的公正性，委托人对于律师的代理策略及工作给予了充分的肯定。
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