原告沈阳某房地产顾问有限公司诉被告付某、被告沈阳某开发有限公司执行异议之诉
2025-12-25
【标题】原告沈阳某房地产顾问有限公司诉被告付某、被告沈阳某开发有限公司执行异议之诉
【关键词】民事/执行异议之诉/案外人执行异议/足以排除执行的实体权利
【裁判要点】案涉门市购买在先，查封在后，被告付某提供证据证明了在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款并占有该不动产，且未办理过户登记非因买受人自身原因造成。法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条认定被告付某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，驳回原告的诉讼请求。
【基本案情】2013年7月12日，被告付某与被告沈阳某开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买位于沈阳市于洪区玉龙山路A号B门房产。签订当日，被告付某付清了全部房款。沈阳某开发有限公司于2015年6月1日将案涉房产交付给付某，付某交付了物业费、电费、取暖费，并办理了入住，现房产用于销售汽车零配件。2015年7月13日沈阳某开发有限公司向付某出具了购房发票。
另案，被告沈阳某开发有限公司因与原告沈阳某房地产顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，经沈阳市于洪区人民法院作出了民事调解书，被告沈阳某开发有限公司应于2016年8月1日前支付原告沈阳某房地产顾问有限公司代理费人民币900万元。被告沈阳某开发有限公司到期未履行调解书义务，原告沈阳某房地产顾问有限公司向沈阳市于洪区人民法院申请强制执行，沈阳市于洪区人民法院于2016年8月23日查封了沈阳某开发有限公司名下的多套房屋，包括出售给付某的案涉房屋。执行过程中，付某作为案外人提出执行异议。沈阳市于洪区人民法院作出执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市于洪区玉龙山路A号B门房产的执行。原告沈阳某房地产顾问有限公司于2017年7月19日收到裁定书，对裁定不服提起诉讼，要求驳回案外人的异议申请。
【裁判结果】驳回原告沈阳某房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沈阳某房地产顾问有限公司承担。
【裁判理由】本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告付某（案外人）在2013年7月12日与被告沈阳某开发有限公司签订了合法的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，在履行合同过程中，付某交付了房屋全款并办理了入住手续，并实际占有使用该房屋至今，故本案争议房屋所有权人为付某。本案原告沈阳某房地产顾问有限公司作为本案被告沈阳某开发有限公司债权人，在执行过程中，查封了付某购买的登记在被告沈阳某开发有限公司名下的位于沈阳市于洪区玉龙山路A号B门商铺，付某作为案外人提出执行异议。本院做出执行裁定书，中止对沈阳市于洪区玉龙山路A号B门房产执行。现沈阳某房地产顾问有限公司作为本案原告提起执行异议之诉，要求判令驳回被告付某的执行异议申请。本案被告付某系沈阳市于洪区玉龙山路A号B门商铺所有权人，沈阳某开发有限公司并非该房屋的真正所有权人，沈阳某开发有限公司的债权人无权查封该房产，该房屋没有备案登记至付某名下系沈阳某开发有限公司的过错所致。本案被告付某作为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求判令驳回被告付某执行异议申请的请求，本院不予以支持。
【相关法条】《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
【律师观点】
1、案外人执行异议之诉的焦点问题是案外人对案涉房产是否享有排除强制执行的实体权利。
2、案外人执行异议之诉需进行实质审查，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的民事权益的事实承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。在目前的司法审判中，第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。
3、在审判实践中，作为购房的案外人需要提供充分的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，通常包括以下几点：（1）购房合同；（2）银行转账等付款证明，在实践中会有当事人提出付款均为现金，这种情况下法院采信的难度会加大，可能需要结合存取款记录、收入来源等证据补充证明，若只是部分尾款采用现金支付，法院通常会采信；（3）购房发票；（4）实际居住使用的证据，如入住手续、装修合同及票据、缴纳物业费、水电费、采暖费、宽带费的票据等以及房屋现状照片；（5）证明未办理过户非本人原因的相关证据。
本案中，作为被告付某的代理律师，我方主要围绕被告付某提出的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来组织证据，即付某对登记在沈阳某开发有限公司名下的案涉房屋提出异议，需证明在人民法院查封之前已经就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并且非因买受人自身原因未办理过户登记。本案法院查封案涉房屋的时间为2016年8月23日，而付某于2013年7月12日与被告沈阳某开发有限公司签订案涉房屋的买卖合同。2013年7月12日付清了全部房款，2015年6月1日付某占有并使用案涉房屋，对该门市房进行装修，用于经营汽车配件生意，同时提供了供电公司缴费票据、2015年至2017年采暖费收款收据、物业费缴费收据等证据证明占有使用情况。另外，涉诉房屋交付付某后未办理备案登记，并非付某自身原因造成，在房屋交付后，付某多次要求沈阳某开发有限公司履行备案义务，但一直未予备案，且根据双方签订的商品房买卖合同第十五条之约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内办理备案，案涉房屋于2015年6月1日交付使用，故出卖人于2017年6月1日不办理备案才构成违约，所以在法院查封前涉诉门市未办理备案，并非买受人自身原因造成。因此，法院支持了付某对该门市提出的执行异议，驳回了原告的诉讼请求。
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