原告海某诉被告吴某、第三人孙某案外人执行异议之诉纠纷案
2025-12-25
【标题】 原告海某诉被告吴某、第三人孙某案外人执行异议之诉纠纷案
【关键词】 民事/案外人执行异议/贷款买房
【裁判要点】
本案为近两年较为多发的案外人执行异议之诉，购房人购买房产后，因种种原因房产未能办理更名过户手续，现因卖房人的经济纠纷，房产被法院查封，购房人为维护自身的合法权益，提起案外人执行异议之诉。本案涉及贷款买房，适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。
【基本案情】
原告系提起执行异议之诉的案外人，被执行房产的购买人。被告系申请执行人，被执行房产卖方的债权人。第三人系被执行人，被执行房产的卖方。被告与第三人之间有经法院生效判决确认的债权债务关系，被告为债权人，第三人为债务人，第三人到期未能履行债务，被告申请执行。在诉讼保全过程中，被告即查封了房产，原告一直在提异议。在执行阶段，原告提的执行异议被法院裁定驳回。此后，原告向法院提起案外人执行异议之诉。
本案的基本事实如下：第三人是通过银行贷款方式购买标的房产，2013年4月24日，第三人向开发商支付了房屋首付款。2013年5月25日，第三人与原告签订《购房协议》。2013年10月8日，原告通过一公司账户向第三人指定账户支付购房款800万元。2013年10月16日，原告通过其亲属的公司账户向第三人指定账户支付购房款支付700万元。2013年11月11日，原告通过其亲属的公司向第三人指定账户支付购房款500万元。2013年11月26日，第三人与开发公司正式签订商品房买卖合同，两处房屋备案登记至第三人名下。2013年12月31日，第三人与银行签订了《个人住房借款合同》。2014年2月17日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》并进行了公证，当日第三人向原告出具了《收条》。2014年3月24日，第三人向银行提交了《中国建设银行个人借款提前还本（结清）申请书》，因原告购买了房产希望提前偿还贷款。2014年4月15日原告向物业公司提交了提前交房申请，合同约定的交房时间为2015年6月30日，2014年5月9日，物业公司回复函件可以提前交付。
2014年8月14日，被告在与第三人的民间借贷诉讼中申请财产保全，查封了案涉房屋。同年9月，原告向民间借贷的审判法官提出了保全异议，没有得到支持。民间借贷案件进入执行程序后，原告再次向执行法官提出了执行异议，被裁定驳回。故原告于2015年11月18日提起案外人执行异议之诉，即本案的诉讼。
【裁判结果】 一审法院判决停止对房产的执行。二审法院维持原判。
【裁判理由】
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四种情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，本案中案涉房屋的查封日期是2014年8月14日，原告与第三人于2014年2月17日签署了房屋买卖合同并经公证处公证。第二，在人民法院查封前已合法占有该不动产，案涉房屋在2014年4日就已基本完工并可以实际使用，原告于2014年4月15日申请了提前进驻，进行物品存放及装修设计，2014年5月原告进驻房屋，进行了初步装修。第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，本案第三人是贷款购房，原告购买案涉房屋的方式是向第三人付清首付款，并按月向第三人账户支付贷款，因原告申请提前还款，但银行不接受提前还款，未能办理更名手续。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记，案涉房屋是贷款购买，银行不接受提前还款，且在法院查封前房屋并不具备房屋初始登记备案条件，客观上无法办理过户手续，与原告无关。综上，本案符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。
【相关法条】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【律师观点】 本案是近两年较为常见的案外人执行异议之诉，既属于典型的案外人执行异议之诉，又有其特殊性。原告是按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定逐项组织证据，该条规定金钱债权执行，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四种情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，本案中案涉房屋的查封日期是2014年8月14日，原告与第三人于2014年2月17日签署了房屋买卖合同并经公证处公证。第二，在人民法院查封前已合法占有该不动产，案涉房屋在2014年4日就已基本完工并可以实际使用，原告于2014年4月15日申请了提前进驻，进行物品存放及装修设计，2014年5月原告进驻房屋，进行了初步装修。第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，本案第三人是贷款购房，原告购买案涉房屋的方式是向第三人付清首付款，并按月向第三人账户支付贷款，因原告申请提前还款，但银行不接受提前还款，未能办理更名手续。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记，案涉房屋是贷款购买，银行不接受提前还款，且在法院查封前房屋并不具备房屋初始登记备案条件，客观上无法办理过户手续，与原告无关。
本案的特殊性在于，案涉房屋是贷款购买，并且原告是在合同约定的交房日期之前通过申请，提前进驻的案涉房屋，占有案涉房屋。
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